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山东省城市住宅小区物业管理办法
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(1997年10月22日  山东省人民政府令第86号发布)
第一章 总则
 
第一条  为加强城市住宅小区物业管理,保障业主的合法权益,维护住宅小区的生活秩序,改善居住环境,提高城市文明程度,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条  本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业。
第三条  本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理企业与业主根据合同约定,对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条  住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条  各级人民政府应加强领导,积极推行住宅小区物业管理,为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。
第六条  各级建设或房地产行政主管部门(以下称物业管理主管部门)负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责,配合做好住宅小区的管理工作。
第七条  物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务,协调解决有关问题,帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。
 
第二章 业主大会及其委员会
第八条  住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时,物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。
第九条  业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条  业主委员会在业主大会的监督下,履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会,报告小区物业管理的实施情况;
(二)通过公开招标选定物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同;
(三)拟定公共资金使用计划,并按年度公布使用情况;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划;
(五)听取业主的意见和建议,监督物业管理企业的工作;
(六)监督公用设施、设备及公共场地的使用;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第十一条  业主委员会应定期召开会议,会议应有过半数委员出席,其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条  业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条  住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前,业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
 
第三章 物业管理移交
第十四条  住宅小区竣工后,开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。
第十五条  住宅小区业主委员会成立前,物业管理工作由开发建设单位负责,费用由开发建设单位承担。
第十六条  住宅小区业主委员会成立后,开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图;
(四)地下管网图;
(五)质量验收资料;
(六)其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条  开发建设单位在出售住宅时,按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构,按住宅小区专户储存,并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条  物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定,专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设,任何单位和个人不得挪用。
第十九条  开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供,其购置费用可从物业管理公共资金中暂支,并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例,由城市人民政府确定。
 
第四章 物业管理企业
第二十条  物业管理企业必须依法登记注册,并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后,方可从事物业管理工作。
第二十一条  物业管理企业根据与业主委员会签订的合同,承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条  物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费,收费项目和标准应向物价主管部门申报,并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条  物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费,分别按国家有关规定执行。
第二十四条  物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务,服务费用由当事人双方约定。
 
第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿化地;
(二)损毁园地;
(三)占用通道、停车场等公用设施和场地;
(四)乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物;
(五)制造超标准噪音;
(六)乱搭、乱建、乱涂、乱画;
(七)堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(八)政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条  房屋分户门内的维修,由业主自行负责。
单位建筑物内公用设施的维修费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任,由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条  住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用,由受益人或有关部门承担。
第二十八条  房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的,业主应及时维修;拖延或拒不维修的,业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修,费用由业主承担。
第二十九条  住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护,按国家有关规定执行。
 
第六章 法律责任
第三十条  未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。
第三十一条  物业管理企业擅自提高收费标准,由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条  违反本办法第二十五条规定的,由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚;造成损失的,承担赔偿责任。
第三十三条  依照本办法实施罚款处罚时,应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条  当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院提出诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
 
附则
第三十五条  本办法施行前已交付使用的住宅小区,未按规划、设计要求进行配套建设的,由原开发建设单位按规定进行补建和完善,并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条  城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的,可参照本办法执行。
第三十七条  本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条  本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》(鲁政发[1989]141号)同时废止。
 
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